04토지비
토지 매입가는 세 가지 방식 중 하나로 산정합니다 — 직접입력(협상가 그대로), 실거래 추정, KDI 보상배율. 아래는 자동 추정에 쓰는 두 로직입니다. 어느 방식이든 결과는 매입가에 반영되고, 여기에 부대비용(취득세·법무사·지주작업비·명도비 등)을 더해 토지비 소계가 됩니다.
1) 토지 실거래가 추정 method = comparable
쉽게 말하면 — 사려는 땅 근처에서 최근 1년간 실제로 거래된 비슷한 땅값을 모아, 가까운 시점·비슷한 면적·같은 동(洞)일수록 더 비중을 줘서 평균낸 평당가입니다. 호가나 공시지가가 아니라 "실제 팔린 가격" 기반이라 시장 체감과 가깝습니다.
데이터 수집·정제
- 국토교통부 토지 실거래가 중 본 필지가 속한 법정동(코드 앞 5자리) 인근의 최근 12개월 거래를 조회
- 다음 거래는 제외 — 지분 거래(전체 매매 아님 → 평당가 왜곡), 지목이 '대(대지)'가 아닌 것(건축 부지 부적합), 면적·금액이 비정상인 것
- 평당가 =
거래총액 ÷ 면적(㎡) × 3.3058
- 본 필지 면적의 ±50%~200% 범위만 사용 (표본이 3건 미만이면 면적 필터 해제)
- 평당가 기준 상·하위 10% 절사(표본 6건 초과 시) — 극단값 제거
가중평균 산식
가중평균(加重平均, Weighted Average)이란?
모든 값을 똑같이 취급해 더한 뒤 개수로 나누는
단순평균과 달리, 각 값에
"중요도(가중치)"를 곱해 평균내는 방법입니다. 더 신뢰할 값(여기선 최근·면적 유사·같은 동의 거래)일수록 결과에 더 크게 반영됩니다.
가중평균 = Σ(값 × 가중치) ÷ Σ(가중치)
한눈에 보기 — 거래 3건, 평당가 2,000 / 2,400 / 3,000(천원/평)
· 단순평균 = (2,000 + 2,400 + 3,000) ÷ 3 =
2,467
· 가까운·최근 거래(2,000)에 가중치 3, 다음 2, 먼 거래(3,000)에 1을 주면
가중평균 = (2,000×3 + 2,400×2 + 3,000×1) ÷ (3+2+1) = 13,800 ÷ 6 =
2,300
→ 신뢰도 높은 거래 쪽으로 결과가 당겨집니다.
추정 평당가 = Σ(거래 평당가 × 가중치 w) ÷ Σ(가중치 w)
w = w시점 × w면적 × w지역
w시점 = max(0.3, 1 − (거래경과월 − 1) ÷ 24) ← 최근 거래일수록 ↑
w면적 = max(0.3, 1 − |ln(거래면적 ÷ 본필지면적)| ÷ 2) ← 면적 유사할수록 ↑
w지역 = 본 필지와 같은 읍·면·동이면 1.3, 아니면 1.0
매입가 = 추정 평당가 × 본 필지 면적(평)
출처·근거 · 국토교통부 부동산 실거래가 공개시스템(R-ONE/data.go.kr) 토지 매매 데이터. 가중치 설계는 감정평가 실무의 시점·지역·개별요인 보정 개념을 단순화한 추정식입니다.
예시
본 필지 660㎡(약 200평). 인근 1년 거래 중 정제 후 8건 사용 → 가중평균 22,000천원/평이면
매입가 ≈ 22,000천원 × 200평 =
약 44억원.
한계 · 인근에 토지(대지) 거래 표본이 적은 지역에서는 신뢰도가 떨어집니다. 거래 건수와 면적·가격 범위를 함께 표시하니 표본이 적으면 협상가 직접입력 또는 KDI 배율과 교차 확인하세요.
2) KDI 보상배율 method = multiplier
쉽게 말하면 — 공시지가는 실제 거래가보다 낮습니다. 그래서 공시지가에 "보상배율"을 곱해 실제 매입(보상) 수준을 추정합니다. 배율은 KDI(공공투자관리센터)가 예비타당성조사에서 쓰는 지역·지목별 표준 배율표를 그대로 적용합니다 — 자의적 숫자가 아니라 공인된 기준이라는 점이 핵심입니다.
지역 구분 (시·도 + 구·군 기준 자동 판별)
수도권(서울·인천·경기) 여부와 행정구역('○○군'이면 군부)으로 4개 권역으로 나눕니다.
지역별 · 지목별 보상배율표
| 권역 | 전(田) | 답(畓) | 대지 | 임야 |
|---|
| 수도권 시부 | 1.50 | 1.50 | 1.40 | 2.00 |
| 수도권 군부 | 1.75 | 1.75 | 1.50 | 2.50 |
| 수도권 외 시부 | 1.75 | 1.75 | 1.65 | 2.30 |
| 수도권 외 군부 | 1.80 | 1.80 | 1.65 | 2.50 |
지목 분류: 전·과수원·목장 → 전, 답 → 답, 대·공장·창고 → 대지, 임야·도로·하천·잡종지 등 → 임야. 지목 미확인 시 대지로 가정합니다.
산식 (필지가 여러 개면 지목별로 가중)
필지별 평가액 = 공시지가(원/㎡) × 면적(㎡)
보상액 = Σ(필지별 평가액 × 해당 지목 배율)
가중 보상배율 = 보상액 ÷ Σ(필지별 평가액)
매입가 = 공시지가 합계 × 가중 보상배율
사용자가 배율을 직접 수정하면 그 값이 우선 적용됩니다(수동 모드).
출처·근거 · KDI 「예비타당성조사 수행을 위한 일반지침 수정·보완 연구(제5판)」 지역별·지목별 보상배율. 공시지가는 국토부 개별공시지가(주소 검색 시 자동 조회).
예시
서울(수도권 시부) 대지, 공시지가 합계 30억 → 대지 배율 1.40
매입가 ≈ 30억 × 1.40 =
42억원.
한계 · 보상배율표는 공익사업 보상 추정용 표준값으로, 핵심 상권·재개발 기대지역의 시장 프리미엄은 반영하지 못합니다. 그런 입지는 실거래 추정이 더 적합합니다.
09금융비 (PF)
금융비는 "PF 조달액 × 이자율 × 기간"처럼 단순히 곱하지 않습니다. 사업 기간 동안 돈이 나가는 시점과 들어오는 시점이 다르기 때문에, 월 단위로 자금 흐름을 추적해 실제로 빌려야 하는 금액과 그 기간만큼만 이자를 계산합니다. 민간 분양·임대와 LH 매입임대는 "돈이 들어오는 방식"이 완전히 달라 결과가 크게 차이 납니다.
1) 공통 — 월별 PF 시뮬레이션 엔진
쉽게 말하면 — 통장 잔고를 매달 시뮬레이션합니다. 그 달에 나갈 돈이 들어올 돈+자기자본보다 많으면 부족분만 PF로 빌리고, 반대로 수입이 들어오면 즉시 갚습니다. 이자는 빌린 잔액에만 매달 붙습니다. 그래서 수입이 일찍 들어올수록 빌리는 기간이 짧아져 이자가 줄어듭니다.
- 월별 지출 배분 — 토지비(계약금·중도금·잔금 시점), 공사비(공사기간 균등), 설계비(인허가 기간), 감리비(공사기간), 세금·판매비를 각 발생 시점에 배치
- 월별 수입 배분 — 분양대금 또는 LH 매입대금을 회수 일정에 맞춰 배치 (임대 NOI는 장기 보유라 PF 상환에 미반영)
- 자기자본 우선 투입 — 입력값 사용(미입력 시 총사업비의 10% 자동 가정), 전 기간 균등 투입
- 매달 정산 —
부족액 = 지출 − 수입 − 자기자본. 부족하면 PF 인출, 남으면 잔액 상환. 이자 = 전월 말 잔액 × 월이율이며 잔액에 가산(복리)
월이율 = 가중평균 연이율 ÷ 12
가중평균 연이율 = 선순위율 × 선순위비율 + 후순위율 × (1 − 선순위비율)
선순위·후순위 금리를 각 조달 비율로 가중평균한 값입니다 (가중평균이란?). 예: 선순위 5%·70%, 후순위 8%·30% → 5×0.7 + 8×0.3 = 5.9%.
산출 지표
- 필요 PF 한도 = 시뮬레이션 중 최대 PF 잔액 (실제로 확보해야 할 한도)
- 실 이자 누계 = 매월 이자의 합 (단순 "조달액×이자율"보다 정확·통상 더 낮음)
- 상환 완료 시점 = 수입 유입으로 잔액이 0이 되는 월
근거 · 실무 현금흐름(Cash Flow) 모델 방식. 평산동·역삼동 등 실제 수지분석 사례의 월별 CF 구조를 단순화.
2) 민간 분양·임대 private
쉽게 말하면 — 분양은 수분양자(다수)에게서 계약금 → 중도금 → 잔금 순서로 돈이 들어옵니다. 중도금을 무이자로 해주면 그 이자를 시행사가 대신 부담하는데, 이게 별도 금융비 항목입니다.
분양대금 회수 일정 (기본값)
| 구분 | 비율 | 시점 |
|---|
| 계약금 | 10% | 분양 시작 시 |
| 중도금 | 60% | 분양 시작 ~ 준공 균등 |
| 잔금 | 30% | 준공 시 |
이 회수액이 위 PF 시뮬레이션의 "월별 수입"으로 들어가 PF를 상환합니다.
중도금 무이자 보전
중도금 무이자 비용 = 분양매출 × 중도금비율 × 무이자금리 × 기간(년)
(주거 / 오피스텔 / 근생 용도별로 각각 계산, 기본 중도금 60% · 금리 4% · 1.8년)
근거 · 분양 관행. 수분양자 중도금 대출 이자를 시행사가 부담하는 마케팅 비용.
3) LH 매입임대주택 lh-acquisition
쉽게 말하면 — LH 매입약정은 매수자가 LH 단 한 곳입니다. 분양·중도금이 없는 대신, LH가 약정 단계부터 공사 진행에 맞춰 대금을 미리 나눠 줍니다. 특히 착공 전에 토지값의 절반 이상을 "토지확보지원금"으로 먼저 주기 때문에, 빌려야 하는 돈과 이자가 민간보다 훨씬 적습니다.
4단계 선지급 구조
매매예정금액을 TP, 토지감정가를 LA라 할 때(아래 매입단가 추정 참조):
| 시점 | 항목 | 근저당권 | 토지신탁 | 토지신탁+인센티브 |
|---|
약정체결
(착공 전) | 토지확보지원금 | LA×50% | LA×60% | LA×70%
(+조기약정 10%P) |
| 착공완료 | 조기착공지원금 | — | — | TP×8%
(5%+3%) |
골조완료
(품질 1~2단계) | 매입약정금 | = TP×60% − 위 선지급 누계 (골조완료까지 누계 60% 상한) |
| 준공(품질 4단계) | 준공금 | TP × 30% |
| 준공 후(품질 5단계) | 잔금 | TP × 10% (잔여) |
사업방식 선택
근저당권 사업부지에 LH 1순위 근저당 설정. 토지확보지원금 50%. 추가 PF가 상대적으로 어려움.
토지신탁 소유권을 신탁사로 이전, LH 우선수익권 설정. 토지확보지원금 60%, 인센티브·HUG PF 보증이 원활. 신탁수수료 발생.
핵심 — 위 단계 금액이 PF 시뮬레이션의 "월별 수입"으로 들어갑니다.
토지확보지원금은 토지 납부 시점에 맞춰 유입 → 토지 자금부담을 직접 상쇄.
선지급이 앞당겨질수록(근저당→신탁→인센티브) 필요 PF 한도와 이자가 줄어듭니다.
LH 전용 금융 부대비용
- 신탁수수료 (토지신탁만) =
매매예정금액 × 요율 (기본 1.0%)
- HUG PF 보증수수료 =
보증액(필요 PF 한도) × 요율 × 기간(년) (기본 0.4%/년). 30세대↑, 총사업비 90%까지 보증
- 중도금 무이자 — LH는 단일 매수자라 해당 없음(자동 비활성)
검증 예시 — 매매예정금액 100억 / 토지감정가 65억
필요 PF 한도·실이자가 선지급 구조에 따라 체계적으로 감소:
· 근저당: PF 한도 47억 / 이자 3.29억
· 토지신탁: PF 한도 40억 / 이자 2.84억
· 토지신탁+인센티브: PF 한도 25억 / 이자 1.93억
출처·근거 · 「LH 매입임대주택 사업프로세스(감정평가형)」 '사업방식별 지급시기 및 비율' 표 + 서울지역 민간 신축매입약정 공고문. HUG PF 보증은 LH–HUG 협약(30세대↑ 총사업비 90% 보증).
참고 · 공사비연동형은 2026.3.18 폐지, 감정평가형으로 단일화되었습니다. 조기착공지원금 비율·신탁수수료·보증요율 기본값은 관행 추정치이며 실제 공고·약정 조건으로 조정하세요.
4) LH 매입단가 추정 (감정평가형) priceMode = appraisal
쉽게 말하면 — LH 매입가는 시장 분양가가 아니라 "땅값(감정) + 건물 짓는 원가"로 정해집니다(사실상 원가연동). 그래서 우리도 시장값을 입력받는 대신, 토지 가치와 건물 원가를 더해 매입단가를 자동 추정하고, 인근 시세를 넘지 않도록 상한을 둡니다.
이 추정의 토지 가치가 위 LH 금융비의 토지확보지원금(LA) 기준이 되므로 함께 둡니다.
① 토지 가치 = 인근 토지 실거래 평단가 × 대지면적 (없으면 §토지비 매입가) × 주거 연면적비율
② 건물 재조달원가 = [주거 직접공사비 + (지하·간접·설계감리비) × 연면적비율] × (1 + 가산율)
③ 추정 매입가(원시) = ① + ②
④ 인근 시세 상한 = 인근 아파트 실거래 평단가(전용) × 전용률 × 공급면적
⑤ 기준액 = min(③, ④)
매입단가(천원/평) = 기준액 ÷ 주거 공급면적(평)
밴드: 보수 ×0.90 / 기준 ×0.95 / 상한 ×1.00 (기준값을 단가에 적용)
출처·근거 · 공고문 [매매대금 결정] — 실제 매매예정금액은 감정평가법인 2곳 평가액의 산술평균(1차 약정 시 / 2차 준공 후 ±10% 내 확정). 본 산식은 그 이전 단계의 초기 사업성 검토용 추정식입니다. 가산율 기본 7%(보수).
한계 · 실제 매입가는 감정평가 결과에 따라 달라집니다. 보수 밴드(×0.90)를 기준으로 보고, 인근 시세·표준건축비와 교차 확인하세요.